Как правильно считать срок владения квартирой при продаже: новые правила ФНС

Продажа квартиры, которая, казалось бы, находилась в собственности около пяти лет, может обернуться неприятным сюрпризом, если ФНС решит доначислить налог на доходы физических лиц (НДФЛ). В обращении с налоговыми документами не все так просто, как может показаться, и не каждый член налогового комитета понимает, что около пяти лет в налоговом контексте может означать совершенно другое. Правила, установленные на 2025-2026 годы, стали более детализированными: новые исключения могут сыграть как на руку, так и во вред налогоплательщикам. Рассмотрим, как избежать неприятностей и легально сократить свои налоговые выплаты.

Почему это так важно?

Основная норма, прописанная в Налоговом кодексе РФ (ст. 217.1), утверждает: срок владения недвижимостью критически важен для определения налоговой обязанности. Каков же минимальный срок?

• 3 года для имущества, полученного по наследству, в дар от близких, в результате приватизации и по договору ренты. Этот же срок применим для вашего единственного жилья.
• 5 лет для всех остальных случаев, например, для квартиры, купленной на вторичном рынке или у застройщика.

Однако ключевой вопрос заключается в том, с какой даты начинается отсчет этого срока.

Общее правило отсчета

Для целей налогообложения срок владения начинается с момента государственной регистрации права собственности в ЕГРН. Эта дата указана в выписке из реестра и служит отправной точкой. Например, если регистрация состоялась 15 марта 2023 года, пятилетний срок завершится 16 марта 2028 года. Если сделка по продаже пройдет 15 марта 2028 года, будет необходимо уплатить налог, а вот если продажа произойдет 16 марта или позднее, налоговая обязанность отсутствует.

Ключевые исключения

ФНС и Минфин уточнили несколько важных исключений для случаев, когда дата начала срока может меняться. Эти правила, касающиеся долей в собственности и раздела земельных участков, действуют для доходов, полученных после 1 января 2025 года.

Среди наиболее значимых нововведений это правила для детских долей и материнского капитала. Ранее налоговые органы считали срок владения долей ребенка с момента ее официального выделения, что могло привести к налоговым последствиям. Теперь же срок владения долей ребенка отсчитывается с даты покупки квартиры, что делает процесс прозрачнее.

Чтобы минимизировать риски, перед продажей рекомендуется придерживаться четкой инструкции:

Следуя этим шагам, вы сможете избежать недоразумений и потенциальных штрафов при продаже недвижимости, пишет Дзен-канал "Это вообще законно?".